Baromètre de l’immobilier : au Val-d’Europe, les étudiants deviennent une cible
Grâce à ses offres de formation, son cadre de vie agréable et ses gares RER et TGV, l’agglomération du Val-d’Europe, comme ses alentours, attire un nombre croissant d’étudiants. Un réservoir de locataires qui va croître en raison de l’arrivée d’une nouvelle antenne de l’université Gustave-Eiffel dans cette partie de la Seine-et-Marne.
La population du Val-d’Europe va rajeunir encore un peu plus dans les années à venir. À partir de la rentrée 2023, 2 000 étudiants vont investir une nouvelle antenne del’université Gustave-Eiffel (UGE) qui sera construite à proximité du Grand hôpital de l’Est francilien de Jossigny (Seine-et-Marne). Ce pôle universitaire accueillera à terme 10 000 étudiants qui viendront s’ajouter aux 1 300 inscrits à l’Institut francilien d’ingénierie des services, une autre antenne de l’UGE qui a ouvert ses portes il y a près de vingt ans sur la commune de Serris. Un chiffre conséquent si on le rapporte aux projections qui tablent sur 60 000 habitants au sein de l’agglomération du Val-d’Europe à l’horizon 2030.
Forcément, cette hausse démographique aura un impact sur le marché immobilier local qui sera envahi par des jeunes à la recherche de logements. De quoi inciter certains adeptes de l’investissement locatif à acheter dans le secteur malgré des prix parmi les plus élevés du département.
D’après les chiffres fournis par Meilleurs Agents, Serris est la seule ville du département avec Fontainebleau où le prix des appartements au mètre carré dépasse la barre des 5 000 euros. Et les autres communes de l’agglomération du Val-d’Europe ne sont pas loin : 4 845 euros à Chessy, 4 715 euros à Magny-le-Hongre ou encore 4 562 euros à Bailly- Romainvilliers. Ces standards se propagent même dans des villes périphériques comme Montévrain ou Bussy- Saint-Georges.
Le RER A, un atout décisif
« Le prix n’est pas un frein pour les investisseurs et une baisse est à prévoir avec la remontée des taux et le durcissement des conditions bancaires, insiste Alexandre Truong, de l’agence Century 21 de Serris. Après le confinement, beaucoup de Parisiens sont venus mais aujourd’hui, ce sont davantage des gens du coin qui investissent car ils sont très attachés à leur secteur. » C’est le cas de Mathieu qui a acheté il y a huit ans un studio de 25 m2 avec balcon et place de parking pour 137 000 euros à Montévrain, en bordure de l’agglomération. « J’ai vu le Val-d’Europe se construire et j’ai décidé d’investir dans une belle prestation, c’était un peu moins cher à l’époque », rappelle cet habitant de Villeneuve-le-Comte, séduit par le « bel immobilier » local.
Son actuel locataire était d’ailleurs étudiant lorsqu’il a emménagé dans ce logement dont le loyer s’élève à 580 euros. « Le RER A est à seulement 7 minutes à pied donc si la personne fait ses études à Paris, elle a des possibilités », estime le propriétaire.
Comme bien souvent, la desserte en transports pèse lourd dans les arbitrages, aussi bien des investisseurs que des locataires. « Pour les étudiants, trouver un logement à Paris est pratiquement impossible car il faut avoir un dossier en béton, rappelle Alexandre Truong. Généralement, ils n’ont pas beaucoup d’argent et donc pas de moyen de locomotion : par conséquent, ils cherchent un lieu avec une sortie de gare. »
Un niveau de formation qui attire
Originaire de Villiers-sur-Marne (Val-de-Marne), Gaëlle a adopté ce raisonnement au moment de quitter le domicile familial après l’obtention de son baccalauréat. Même si son école se situe à Boulogne-Billancourt (Hauts-de- Seine), elle a choisi de s’installer dans une résidence pour étudiants et jeunes travailleurs à Bussy-Saint-Georges.
Pour un studio de 19 m2 avec balcon, elle paye un loyer défiant toute concurrence à 450 euros charges incluses. « J’ai grandi dans une ville où j’avais tout à proximité et je ne me voyais pas faire 15 km pour aller chercher quelque chose. Ici, je suis au centre commercial Val-d’Europe en deux stations de RER A, explique l’étudiante de 24 ans qui aimerait déménager prochainement dans l’agglomération, du côté de Serris. Là-bas, un studio d’une trentaine de mètres carrés se loue aux alentours de 700 euros, un deux-pièces d’une surface supérieure à 40 m2 à hauteur de 850 euros.
Il faut dire que les arguments ne manquent pas pour attirer étudiants et investisseurs vers le Val-d’Europe. Outre le RER A, l’agglomération bénéficie également de sa propre gare TGV, du parc Disneyland, d’un centre commercial ouvert sept jours sur sept, d’un cinéma, d’un hôpital et d’un cadre de vie agréable avec des rues propres et aérées et une certaine cohérence architecturale.
Mais l’un des facteurs clés pour convaincre la population étudiante est évidemment l’offre de formations selon Alexandre Truong : « Le niveau de diplôme compte beaucoup et certains étudiants viennent de province car ils ne trouvent pas de formation correspondant chez eux. Mais la majorité sont seine-et-marnais. Soit ils viennent de villes limitrophes et souhaitent prendre leur indépendance soit ils viennent de secteurs dépourvus de pôles universitaires comme Coulommiers ou La Ferté- sous-Jouarre. »
Des nouvelles résidences étudiantes à saisir
À cet égard, le futur pôle universitaire du Val-d’Europe formera en priorité aux métiers du tourisme, de l’hôtellerie, du loisir ou du patrimoine mais il profitera aussi de la proximité du centre hospitalier de Marne-la- Vallée pour proposer des diplômes liés à la santé. S’y ajouteront des cursus en langues étrangères et de recherche en intelligence économique.
Il s’agit là d’une aubaine pour Éric qui loue 890 euros hors charge son F 3 d’environ 70 m2. Ce premier investissement sur Chessy lui avait coûté 300 000 euros en 2016. « Une fois que la période de défiscalisation Pinel sera terminée, le plan est de le mettre en collocation meublée, indique-t-il. Je sais que c’est galère pour des étudiants d’avoir un logement donc avoir une chambre à 600 euros à côté du RER, ça peut arranger. »
Comme pour le complexe Studea, construit en coordination avec l’antenne de l’université Gustave-Eiffel à Serris, l’implantation du nouveau pôle de formation sera accompagnée de résidences universitaires. Un projet qui pourrait piquer l’intérêt des investisseurs en raison des
nombreux avantages de la location meublée non professionnelle en résidence de service. D’une part, l’investisseur peut récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat sous quelques mois. D’autre part, les loyers locatifs ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu pendant la durée d’amortissement. Enfin, le dernier atout est que les loyers sont déjà établis : que l’exploitant de la résidence loue le logement ou non, l’investisseur percevra un loyer mensuel.
Source : Le Parisien - 11 mai 2022 / Rédacteur : Timothée Talbi